100平方米的房子得房率可能达100%。在当前市场之间的竞争日益激烈的背景下，开发商不仅在价格上竞争，产品设计上的内卷也愈发明显。2024年被视作第四代住宅的爆发元年。目前，郑州的金水北、二七新区和南龙湖已有第四代住宅项目，北龙湖也将迎来这一新趋势。正在挂牌出让的北龙湖10号地为了适应第四代住宅的设计特点，特意放宽了建筑高度限制。预计不久后，郑州将全方面进入第四代住宅时代。

  随着第四代住宅的兴起，得房率明显提高。成都某些项目的得房率甚至达到200%，赠送率达70%。这在某种程度上预示着79平方米的建筑面积实际使用面积可达140平方米。尽管郑州的得房率尚未达到如此高值，但许多项目已接近或超过100%。得房率成为开发商关注的重点方向。例如，一些项目通过优化玄关、阳台、餐客厅和主卧套房等设计，提升整体居住体验。市场内卷不仅体现在户型上，外立面、大门、公区和会所也在一直在升级。曾经流行的土黄色外立面已被铝板和大面积玻璃幕墙取代，小区大门更加气派，酒店式入户大堂变得普遍，会所也成为标配。

  市场下行迫使开发商提升产品质量以求生存。如今的新房市场信号明显：回归主城、容积率降低、产品面积段增加。优质地段的土地出让容积率更低，为开发商提供更多发挥空间。这预示着未来郑州市场上将出现更多优质住宅。例如，二七的招商林屿境凭借第四代住宅、超高得房率、下沉庭院、会所等特色，在限价解除后售价远超预期且销售良好。改善型住宅慢慢的变成为市场主流，大面积段户型越来越多出现在主城区。

  产品力提升和户型迭代已成为必然趋势。新房市场的进步对二手房构成巨大压力。前两年热销的爆款户型在新产品面前失去吸引力，老旧社区和次新房面临严峻挑战。二手房成交量一度超越新房主要得益于价格上的优势和现房属性，但这些优势正逐渐消失。新房更高的得房率使其实际单价更低，更具竞争力。此外，现房销售试点项目已在多个城市展开，进一步削弱了二手房的优势。因此，购房者应选择更新更好的产品，不仅要考虑当前的居住舒适度，还要考虑到未来的市场竞争力。

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  得房率超过100%的情况背后有几率存在一些猫腻‌。首先，得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。商品房的建筑面积由套内和公摊共同构成，得房率100%就等于“零公摊”。然而，在真实的操作中，很难实现真正的零公摊，因此所谓的“100%...